15 Luglio, 2025

Acquisto di immobili: concetti chiave e verifiche necessarie

Dall’accordo preliminare al rogito notarile, passando per la commissione dell’agente immobiliare, i compiti del notaio e le spese a carico dell’acquirente

L’acquisto di un immobile rappresenta una decisione rilevante. È fondamentale conoscere aspetti essenziali quali il ruolo dell’agente immobiliare e le condizioni per la sua provvigione, le responsabilità del notaio e i costi che ricadono sull’acquirente. In caso di immobile in condominio, è inoltre necessario esaminare le eventuali spese deliberate, la loro natura (ordinarie o straordinarie) e il regolamento condominiale, che potrebbe derogare alle regole legali di ripartizione delle spese o imporre limiti all’uso della proprietà.

Questa guida fornisce una panoramica generale e risponde ai quesiti più frequenti sulle compravendite immobiliari.

Soggetti coinvolti nell’acquisto immobiliare: oltre venditore e acquirente

Per garantire un acquisto senza intoppi, è consigliabile affidarsi a professionisti qualificati:

• Dal punto di vista legale, il notaio riveste un ruolo imprescindibile; può essere necessario altresì il coinvolgimento di un avvocato, in particolare quando l’immobile è soggetto a pignoramento, gravato da ipoteche iscritte o da contenziosi pendenti;

• Dal punto di vista tecnico, sebbene l’agenzia immobiliare effettui alcune verifiche, è opportuno incaricare un tecnico (geometra o architetto) per accertamenti catastali e urbanistici;

• In ambito fiscale, è consigliabile consultare un commercialista per valutare eventuali benefici fiscali.

Il contratto di compravendita: panoramica, diritti e obblighi

Il contratto di vendita (art. 1470 c.c.) è un negozio giuridico con cui si trasferisce la proprietà di un bene immobile dietro corrispettivo in denaro.

Il venditore è obbligato a:

• Consegnare il bene;

• Trasferire la proprietà o altro diritto reale;

• Garantire contro l’evizione e i vizi (art. 1476 c.c.).

L’acquirente deve corrispondere il prezzo pattuito (art. 1498 c.c.).

Si tratta di un contratto consensuale, perfezionato mediante accordo tra le parti (offerta e accettazione), anche se il possesso può essere trasferito successivamente. Si distingue dai contratti reali, che richiedono la consegna per la loro validità. Le vendite possono essere reali con effetti immediati o differiti, ad esempio nelle vendite di beni futuri (art. 1472 c.c.).

L’agente immobiliare: contratto di mediazione

L’agente immobiliare è un soggetto indipendente che mette in relazione venditore e acquirente senza vincolo di subordinazione (art. 1754 c.c.). Ha il compito di agevolare la conclusione dell’affare e può svolgere controlli preliminari, quali la verifica di ipoteche.

La provvigione spetta all’agente solo se la conclusione del contratto è conseguenza del suo intervento (art. 1755 c.c.). La giurisprudenza richiede un accordo vincolante tra le parti per il diritto alla provvigione; semplici proposte preliminari o opzioni non sono sufficienti (Cass. 13590/2004, Cass. 39377/2021).

In assenza di accordo sulla provvigione, sarà il giudice a determinare un compenso equo.

L’iscrizione all’albo è obbligatoria: le società devono iscriversi al Registro delle Imprese, i soggetti individuali all’Indice Economico Amministrativo (R.E.A.). La mancata iscrizione preclude la richiesta di provvigione e comporta sanzioni (L. 39/1989). È altresì richiesta una copertura assicurativa.

Offerta irrevocabile e contratto di opzione

L’offerta irrevocabile (art. 1329 c.c.) è un impegno unilaterale del venditore a mantenere ferma l’offerta per un periodo stabilito, senza poterla revocare, vincolandosi in caso di accettazione.

L’opzione (art. 1331 c.c.) è un accordo bilaterale che conferisce al beneficiario il diritto di concludere il contratto entro un termine determinato, mentre l’altra parte è obbligata ad accettare.

L’opzione si differenzia dal preliminare, che impegna entrambe le parti alla conclusione della vendita, lasciando invece la facoltà decisionale solo al beneficiario dell’opzione.

Ruolo dell’agente e atto notarile

Quando la vendita coinvolge un agente, l’atto notarile deve riportare:

• L’eventuale mediazione;

• Dati identificativi, fiscali e di iscrizione dell’agente;

• L’ammontare della provvigione o il numero della fattura e i dettagli di pagamento (art. 35, DL 223/2006).

Il ruolo del notaio

Le compravendite immobiliari devono essere formalizzate mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata per poter essere trascritte nei registri immobiliari (art. 2657 c.c.).

Il notaio, pubblico ufficiale, certifica l’autenticità dell’atto, verifica le formalità legali e compie ricerche su gravami (ipoteche, sequestri, pendenze giudiziarie) e diritti reali (servitù, prelazioni). Tuttavia, il notaio non effettua sopralluoghi né verifica permessi tecnici: l’acquirente deve incaricare un tecnico per tali accertamenti.

Ai sensi dell’art. 29 della L. 52/1985, il notaio controlla la corrispondenza tra dati catastali e visure del catasto e acquisisce una dichiarazione dell’acquirente sulla conformità.

Generalmente è l’acquirente a scegliere il notaio, che ha il compito di:

• Identificare le parti;

• Effettuare controlli legali e catastali;

• Redigere e registrare l’atto;

• Trascrivere l’atto nei registri immobiliari (art. 2671 c.c.);

• Dare comunicazione ai servizi catastali del cambio di proprietà (“voltura”).

Su richiesta, il notaio può trattenere il prezzo di acquisto in deposito fiduciario e provvedere al pagamento di imposte e oneri.

La trascrizione: breve spiegazione

La trascrizione consiste nella registrazione dell’atto nei registri immobiliari pubblici, che rende l’atto opponibile ai terzi e risolve eventuali conflitti di priorità tra titoli di proprietà (C. M. BIANCA, Manuale di diritto civile).

La priorità spetta al primo atto trascritto, indipendentemente dalla data del contratto (art. 2644 c.c.). La trascrizione ha natura dichiarativa, non costitutiva: il contratto è valido anche senza, ma solo con la trascrizione è efficace verso terzi.

Il notaio provvede al deposito dell’atto e alla nota di trascrizione contenente le informazioni essenziali (art. 2659 c.c.), archiviate nel registro generale (art. 2678 c.c.).

Il contratto preliminare (il “compromesso”)

Una volta individuato l’immobile, sia tramite trattativa privata che con l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, è prassi comune stipulare un contratto preliminare di vendita, noto come “compromesso”.

Tale contratto ha molteplici finalità, come consentire al venditore di predisporre la documentazione necessaria o all’acquirente di organizzare il finanziamento.

Il preliminare vincola le parti a concludere in futuro il contratto definitivo, con condizioni essenziali già concordate, rinviandone però gli effetti. Le parti sono denominate promittente venditore e promittente acquirente.

Il compromesso crea l’obbligo di stipulare il contratto definitivo entro un termine stabilito, senza però trasferire la proprietà né richiedere il pagamento immediato. Talvolta si concordano effetti anticipatori, come la consegna o il pagamento immediati, ma la proprietà si trasferisce solo con il contratto definitivo.

Vantaggi della trascrizione del contratto preliminare

Il preliminare può essere redatto in forma privata, spesso per contenere i costi. Tuttavia, solo i preliminari notarili o autenticati possono essere trascritti nei registri immobiliari, ottenendo piena tutela legale nei confronti di terzi.

La trascrizione tutela l’acquirente da iscrizioni pregiudizievoli, come ipoteche, iscritte nel periodo intercorrente tra il preliminare e il definitivo.

Se il venditore aliena illegalmente a terzi, la trascrizione del preliminare garantisce all’acquirente la priorità rispetto a successive trascrizioni terze, anche se queste avvengano prima della trascrizione del definitivo (art. 2645-bis c.c.).

Questa norma deroga alla regola generale della priorità temporale, consentendo alla trascrizione del contratto definitivo di fare data retroattivamente alla trascrizione del preliminare.

Esempio:

• 1 gennaio 2025: venditore e acquirente sottoscrivono e trascrivono il preliminare.

• 20 febbraio 2025: un creditore del venditore iscrive un’ipoteca.

• 30 marzo 2025: viene sottoscritto e trascritto il contratto definitivo.

La trascrizione del definitivo ha efficacia retroattiva e prevale sull’ipoteca del creditore, tutelando l’acquirente.

Limiti agli effetti della trascrizione

La trascrizione del preliminare decade se non segue la trascrizione del contratto definitivo (o di un provvedimento esecutivo):

• entro un anno dalla data stabilita per il contratto definitivo,

• o entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Privilegio speciale sull’immobile

La trascrizione del preliminare crea un privilegio speciale sull’immobile a favore del promittente acquirente (art. 2775-bis c.c.).

In caso di inadempimento del venditore, il credito dell’acquirente si garantisce con un diritto reale sull’immobile.

Tale privilegio speciale si distingue dal privilegio generale: quest’ultimo copre tutti i beni mobili del debitore, ma non prevede diritto di inseguimento (ius sequelae), mentre il privilegio speciale è opponibile anche ai diritti successivi di terzi.

Esecuzione giudiziale del contratto

Il preliminare consente altresì all’acquirente di richiedere un “giudizio costitutivo” ex art. 2932 c.c., avente gli effetti del contratto definitivo.

Se il venditore si rifiuta di stipulare, l’acquirente può chiedere al giudice un’ordinanza per il trasferimento della proprietà, purché il titolo ne consenta la trascrizione. È necessario che l’acquirente abbia adempiuto contestualmente ai propri obblighi.

Caparra (caparra confirmatoria) vs. acconto: differenze fondamentali

Spesso i compratori confondono la caparra con un semplice acconto.

L’acconto è un pagamento parziale del prezzo senza funzione di garanzia; se il contratto non si conclude, è restituito.

La caparra confirmatoria, invece, garantisce l’impegno e produce specifici effetti giuridici in caso di inadempimento (Cass. 19801/2021).

In particolare, la caparra:

• attesta la serietà della proposta ed è trattenuta in caso di inadempimento del versante;

• consente il recesso senza azione giudiziaria;

• rappresenta una liquidazione anticipata dei danni.

Se il contratto si perfeziona, la caparra si imputà sul prezzo.

In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore trattiene la caparra. Se inadempiente è il venditore, l’acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra.

La parte adempiente può altresì chiedere l’esecuzione forzata o il risarcimento danni, in luogo del recesso.

Chiarimenti

La caparra confirmatoria si distingue da:

• caparra penitenziale, che è una penale per il recesso;

• clausola penale, che definisce un importo liquidato a titolo di danno (la caparra confirmatoria non limita il risarcimento).

Acquisto di immobili in costruzione

Si applica una disciplina speciale agli immobili in costruzione, regolata dal Decreto Legislativo 122/2005, che tutela gli acquirenti esposti al rischio di perdere sia la caparra sia l’immobile promesso in caso di insolvenza del costruttore.

Gli acquirenti si trovano in una situazione di asimmetria informativa e finanziaria e possono subire perdite, poiché la costruzione è spesso finanziata con i depositi versati dagli acquirenti.

La legge prevede garanzie stringenti, tra cui:

• l’obbligo per il costruttore di fornire una fideiussione a garanzia delle somme versate (art. 3);

• una polizza assicurativa decennale obbligatoria che copre danni materiali e responsabilità verso terzi (art. 4).

La fideiussione deve essere consegnata prima o contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, pena la nullità relativa del contratto (impugnabile dall’acquirente).

Tale disciplina si applica esclusivamente alle nuove costruzioni e non a interventi di ristrutturazione senza demolizione o modifica volumetrica (Cass. ord. 17812/2020).

Recenti pronunce (Cass. 3817/2023) hanno chiarito modalità di esecuzione e limiti di nullità in caso di immobile ultimato.

Immobili in costruzione vs. immobili “su carta”

Le tutele normative si applicano esclusivamente agli immobili per i quali sia stata richiesta la concessione edilizia e la costruzione sia in corso o incompleta.

Gli immobili “su carta” sono quelli oggetto di preliminare stipulato prima della richiesta del permesso di costruire.

Le garanzie fideiussorie valgono solo per immobili in costruzione, non per vendite “su carta”.

La ratio, confermata dalla giurisprudenza (Cass. 3817/2023), è che l’acquirente si fida dell’esistenza del permesso edilizio, che la legge tutela; acquistare “su carta” comporta rischi maggiori, con protezioni solo contrattuali generali (art. 1472, comma 2, c.c.).

La Corte Costituzionale ha convalidato tale distinzione, riconoscendo alla legislazione il margine di discrezionalità nel limitare le garanzie agli immobili per cui è stata richiesta la concessione edilizia (C. Cost. 32/2018; Cass. 5749/2011).

Ipoteca per l’acquisto immobiliare: breve panoramica

Nella maggior parte dei casi, l’acquirente necessita di un mutuo ipotecario (art. 1813 c.c.), un contratto mediante il quale un finanziatore (di norma una banca) eroga una somma di denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituirla con interessi secondo un piano di ammortamento.

Per i mutui destinati a privati per l’acquisto della prima casa sono previsti obblighi informativi precontrattuali specifici (art. 120-novies TUB).

I finanziamenti fondiari sono mutui bancari a medio-lungo termine garantiti da ipoteca di primo rango sull’immobile (artt. 38 e ss. TUB).

Alla stipula, la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile a garanzia del rimborso. Il finanziamento copre generalmente fino all’80% del valore, fino al 100% con garanzie aggiuntive (delibera CICR 22 aprile 1995, citata all’art. 38, comma 2, TUB).

L’ipoteca richiede atto pubblico notarile che prevede anche la trascrizione ipotecaria. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente alla banca il pignoramento in caso di inadempimento. L’atto di ipoteca costituisce titolo esecutivo extragiudiziale (art. 474, comma 1, n. 3 c.c.) e permette l’esecuzione forzata senza preavviso (art. 41 TUB).

Le spese notarili sono a carico del soggetto che richiede il mutuo.

Gli accenditori spesso stipulano assicurazioni sull’immobile (ad es. incendio ed esplosione). Se l’immobile è in condominio, l’acquirente può richiedere che la polizza condominiale venga vincolata all’ipoteca (“vincolo di polizza”), usufruendo così della copertura esistente senza dover stipulare una nuova.

Prima di concedere il mutuo, la banca effettua una perizia per verificare il valore e la conformità urbanistica e edilizia dell’immobile, poiché eventuali irregolarità ne riducono il valore.

Sintesi dei costi per il mutuatario oltre agli interessi

• Spese di istruttoria del mutuo (banca);

• Spese per la perizia;

• Onorari notarili (atto ipotecario, trascrizione);

• Imposta sostitutiva;

• Costi assicurativi.

Accollo del mutuo

Se l’immobile è venduto con mutuo residuo, l’acquirente generalmente assume il debito mediante un accordo chiamato “accollo”.

Il venditore viene liberato?

Non automaticamente. L’accollo (art. 1273 c.c.) è un contratto con cui un terzo (accollante) assume il debito di un debitore originario (accollato) verso il creditore (accollatario).

Nelle vendite immobiliari, il venditore (debitor originario) trasferisce il bene all’acquirente (terzo), che assume il debito ipotecario con la banca (creditore).

L’accollo può essere:

• Interno: tra debitore e terzo, senza coinvolgimento del creditore;

• Esterno: con consenso del creditore, che diviene beneficiario del contratto (tipico nei mutui).

Può essere inoltre:

• Cumulativo: debitore originario e nuovo debitore sono obbligati in solido;

• Liberatorio: creditore libera espressamente il debitore originario.

Quindi, il venditore è liberato solo se la banca lo rilascia espressamente; altrimenti rimane responsabile insieme all’acquirente.

Acquisto di un immobile donato: brevi note

L’acquisto di un immobile proveniente da donazione può presentare rischi e difficoltà nell’ottenimento di un mutuo.

Il rischio principale è che gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti, art. 536 c.c.) possano impugnare la donazione con un’azione di riduzione qualora essa ledessero la loro quota di legittima.

Tale azione può rendere nulla la donazione e la proprietà si consolida solo dopo 10 anni dall’apertura della successione (non dalla donazione).

L’acquirente (terzo acquirente) corre anch’esso rischi. Se l’azione è accolta e il patrimonio del donante è insufficiente a soddisfare gli eredi, questi possono agire nei confronti dell’acquirente per la restituzione entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (art. 563, comma 1, c.c.).

L’acquirente può evitare la restituzione pagando il valore in denaro. Se gli eredi hanno notificato opposizione al donante e trascritto l’opposizione, l’obbligo si estende oltre i 20 anni.

Per approfondimenti si rimanda alla guida specifica sulle donazioni immobiliari.

Documenti per la vendita

Per la stipula dell’atto notarile di vendita, la maggior parte dei documenti è a carico del venditore. Oltre all’identificazione, i principali documenti richiesti sono:

• Titolo di proprietà (ad es. atto di acquisto precedente o dichiarazione di successione se ereditato);

• Planimetria catastale (rappresentazione grafica dell’immobile come risulta al catasto), che deve corrispondere allo stato attuale;

• Eventuali frazionamenti, fusioni o variazioni della particella catastale;

• Permessi edilizi in base all’epoca di costruzione (licenza edilizia, permesso di costruire, segnalazione D.I.A.);

• Documentazione relativa ad eventuali condoni o sanatorie;

• Attestato di prestazione energetica (APE), che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente;

• Contratti di locazione esistenti (vale il principio emptio non tollit locatum, la vendita non estingue il contratto di locazione anteriore, art. 1599 c.c.).

Appartamento in condominio: cosa sapere

Se l’immobile è situato in un condominio, è importante verificare il regolamento condominiale e gli eventuali vincoli, nonché conoscere la situazione contributiva al momento dell’acquisto e le delibere sulle manutenzioni ordinarie o straordinarie.

Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che disciplinano la convivenza condominiale e che tutti i condomini devono osservare; è definibile come la “legge interna del condominio” (R. Cusano, Il nuovo condominio, Napoli, Ed. Simone, 2015, p. 137).

Disciplina l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro dell’edificio (art. 1138, comma 1, c.c.). Deve essere redatto per iscritto e depositato nel registro delle assemblee tenuto dall’amministratore (art. 1130, comma 1 e 7, c.c.).

Il regolamento può essere:

• Contrattuale (convenzionale): può incidere sui diritti dei singoli proprietari, sia sulle parti comuni sia sulle proprietà esclusive;

• Assembleare (majoritario): non può contenere clausole limitative dei diritti individuali.

Ad esempio, clausole contrattuali possono vietare l’uso di un’unità come studio dentistico, circolo o negozio, o imporre limiti su scale o cortili comuni.

È quindi importante verificare l’esistenza e la natura del regolamento. Il regolamento contrattuale è richiamato espressamente negli atti di vendita delle singole unità e vincola l’acquirente.

Esso è:

• Allegato o richiamato nell’atto di vendita;

• Accettato dall’acquirente all’atto dell’acquisto.

La giurisprudenza (Cass. 24526/2022) chiarisce che clausole nei regolamenti predisposti dal costruttore originario e allegati ai contratti di vendita, nonché quelle formate con consenso unanime dei condomini:

• Hanno natura contrattuale se limitano i diritti dei singoli proprietari su proprietà privata o comune o attribuiscono maggiori diritti a taluni;

• Hanno natura regolamentare se disciplinano solo l’uso delle parti comuni.

Le clausole contrattuali possono essere modificate solo all’unanimità, quelle regolamentari a maggioranza (almeno la metà del valore dell’edificio) (Cass. SS.UU. 943/1999).

La mera tecnica contrattuale del testo non implica natura contrattuale di tutte le clausole; le clausole relative alle parti comuni (art. 1138, comma 1, c.c.) non sono contrattuali e viceversa.

Un principio fondamentale è che:

“Le clausole del regolamento condominiale contrattuale che limitano l’uso della proprietà individuale devono essere recepite nel singolo atto di acquisto con formalità di pari livello; la semplice menzione del regolamento non è sufficiente” (Cass. 24526/2022).

Conclusioni

L’acquirente deve esaminare attentamente il regolamento condominiale e consultare il notaio per comprendere se vi siano clausole contrattuali limitative dei diritti di proprietà. I regolamenti contrattuali possono inoltre stabilire criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali (cfr. paragrafo successivo).

Tabelle millesimali condominiali

In un condominio, diritti e doveri dei partecipanti sono proporzionali al valore della rispettiva proprietà, espresso tramite le tabelle millesimali.

Queste tabelle hanno diverse finalità:

• rappresentare i diritti dei singoli proprietari sulle parti comuni e sui servizi;

• costituire la base per la ripartizione delle spese condominiali;

• fungere da parametro per il calcolo del quorum assembleare.

Le tabelle millesimali possono essere:

• predisposte dal proprietario originario o dal costruttore (tabelle contrattuali);

• oppure, in assenza di queste, approvate dall’assemblea (tabelle assembleari).

Per le tabelle assembleari, l’approvazione dipende dal contenuto:

• se derogano alle regole legali sulla ripartizione delle spese, è necessario il consenso unanime e le modifiche possono avvenire solo all’unanimità (tabelle contrattuali-assembleari);

• se rispettano le regole di legge, l’approvazione può avvenire con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.).

Le tabelle assembleari non possono discostarsi dalle regole legali di ripartizione, a differenza di quelle contrattuali approvate all’unanimità.

In conclusione, l’acquirente deve verificare le tabelle millesimali per eventuali deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese.

Per approfondimenti si rinvia alla guida dedicata alle tabelle millesimali.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie: chi paga?

Una problematica frequente nei condomini riguarda la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente. Spesso i nuovi proprietari si trovano a dover pagare oneri relativi a delibere adottate prima del loro acquisto o a subire clausole inserite nell’atto di vendita.

Quando l’acquirente diventa condomino

L’acquirente diventa condomino al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita, e da quel momento l’amministratore può esigere il pagamento delle quote condominiali. Il venditore rimane responsabile in solido con l’acquirente per le quote maturate fino alla consegna all’amministratore di copia autentica dell’atto di trasferimento (art. 63, comma 5, disposizioni di attuazione c.c.).

Responsabilità solidale tra venditore e acquirente

La legge stabilisce che l’acquirente è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali dovute da quest’ultimo per l’anno in corso e quello precedente (art. 63, comma 4, disposizioni di attuazione c.c.).

Si tratta di norma inderogabile, senza possibilità di eccezioni o estensioni.

Il riferimento all’“anno in corso e precedente” è relativo al periodo di gestione condominiale e non necessariamente all’anno solare (Cass. 7395/2017).

Né il regolamento condominiale né l’assemblea possono estendere questo limite biennale di responsabilità solidale.

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita?

Va distinta la situazione tra spese deliberate prima o dopo la vendita e tra spese ordinarie e straordinarie.

• Se la delibera di approvazione dei lavori è precedente alla vendita, ma l’esecuzione è successiva:

  • le spese ordinarie sono a carico di chi è proprietario al momento dell’esecuzione, indipendentemente da chi ha approvato (Cass. 4393/1997, 4467/1988, 6323/2003);

  • le spese straordinarie sono dovute da chi era proprietario al momento della delibera, momento decisivo (Cass. 8782/2013, 1847/2018). Tale principio determina anche la ripartizione interna tra venditore e acquirente, salvo diverso accordo. Le intese tra le parti non vincolano il condominio.

Contenuti dell’atto riguardo alle spese

Spesso l’atto di compravendita contiene una clausola con cui il venditore dichiara l’assenza di debiti condominiali per gli anni precedenti e la regolarità dei pagamenti per l’anno in corso.

Il venditore può richiedere un certificato di regolarità condominiale all’amministratore, che attesti il pagamento delle quote fino alla data dell’atto. L’amministratore è tenuto a fornirlo (art. 1130, comma 9, c.c.).

Questo certificato non è una quietanza ma può avere rilevanza tra le parti.

Le parti possono anche accordarsi nell’atto su chi debba pagare determinate spese (es. acquirente per spese straordinarie deliberate durante la proprietà del venditore), ma tali accordi hanno efficacia solo tra le parti e non sono opponibili al condominio.

Controlli sulla proprietà: conformità catastale e urbanistica

Per la compravendita di un immobile è necessario verificare due tipologie di conformità: catastale e urbanistica. Tali verifiche devono essere effettuate da un tecnico qualificato, come geometra o architetto.

Conformità catastale

Per legge, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che trasferiscono o costituiscono/sciolgono diritti reali su edifici esistenti (esclusi i diritti di garanzia) devono contenere, a pena di nullità, per le unità urbane:

• identificazione catastale;

• riferimento alle planimetrie catastali;

• dichiarazione dei proprietari che i dati e le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto, conformemente alle norme catastali.

Tale dichiarazione può essere sostituita da un certificato di conformità rilasciato da tecnico abilitato autorizzato ad aggiornare il catasto.

Prima della stipula, il notaio verifica i proprietari catastali e la corrispondenza con i registri immobiliari.

Si tratta di quanto previsto dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985.

Conformità urbanistica (menzioni urbanistiche)

La conformità urbanistica implica che lo stato attuale dell’immobile corrisponda a quanto autorizzato dal permesso di costruire o titolo abilitativo, ossia quanto il Comune ha approvato rispetto allo stato di fatto.

Il venditore deve fornire i titoli abilitativi edilizi relativi alla costruzione e alle eventuali modifiche successive. Il tipo di permesso richiesto dipende dalla data di costruzione dell’immobile.

• Per gli immobili edificati prima del 1° settembre 1967 è richiesta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà da parte del venditore, attestante che la costruzione è iniziata prima di tale data, ai sensi dell’art. 40 della legge 47/1985 (cfr. Cass. 1362/2017, che consente alla “dichiarazione pre ’67” di sanare la nullità dell’atto anche se allegata in fase di impugnazione; tale dichiarazione ha efficacia retroattiva e rappresenta una verifica formale delle condizioni all’epoca della stipula).

Sintesi dei requisiti:

• Immobili costruiti prima del 1° settembre 1967: dichiarazione sostitutiva di atto notorio;

• Immobili costruiti tra il 1° settembre 1967 e il 1977: menzione della licenza edilizia ai sensi della legge 765/1967 (“legge ponte”);

• Immobili costruiti dal 30 gennaio 1977 al 30 giugno 2003: menzione della concessione edilizia ai sensi della legge 10/1977 (“legge Bucalossi”);

• Immobili costruiti dopo il 30 giugno 2003: menzione del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività (DIA) ai sensi del DPR 380/2001, art. 46;

• Immobili costruiti senza permesso o in totale difformità: menzione del permesso di sanatoria (condono edilizio).

L’atto di vendita deve indicare questi titoli abilitativi, pena la nullità ai sensi dell’art. 40 legge 47/1985 e art. 46 TUE (vedi sezione 15).

Immobile soggetto a condono edilizio: note sintetiche

Se l’immobile è stato regolarizzato mediante condono edilizio, il venditore deve fornire la relativa documentazione.

Sono state emanate tre principali leggi di condono:

• la prima con la legge 47/1985;

• la seconda con l’art. 39 della legge 724/1994;

• la terza con l’art. 32, comma 27, lett. d) del D.Lgs. 269/2003, convertito in legge 326/2003.

L’acquirente non deve sottovalutare il fatto che l’immobile sia stato oggetto di condono.

La giurisprudenza amministrativa ritiene che i lavori condonati non possano costituire titolo per ulteriori interventi edilizi. Il condono è una misura eccezionale che consente di mantenere opere altrimenti illecite dietro pagamento di sanzioni e contributi, evitando la demolizione e consentendo il trasferimento legale dell’immobile. Tuttavia, tali opere restano irregolari rispetto alle norme edilizie e urbanistiche.

In altri termini, il condono non legittima l’opera ma ne impedisce la demolizione e consente il trasferimento. “Le opere condonate non possono essere base per nuovi permessi di costruire che ne erediteranno la natura illegittima” (Consiglio di Stato, sentenza 482/2025).

Nullità e intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione: note sintetiche

Come detto, l’art. 40 legge 47/1985 e l’art. 46 TUE sanciscono la nullità degli atti di vendita che non menzionano il permesso di costruire.

Le Sezioni Unite della Cassazione si sono pronunciate in materia.

In sintesi:

• L’art. 40 legge 47/1985 dispone che gli atti riguardanti diritti reali su edifici sono nulli e inoppugnabili se non contengono la dichiarazione del venditore circa il permesso o condono o la documentazione dell’avvenuta domanda.

• Il DPR 380/2001, art. 46, stabilisce la nullità degli atti concernenti immobili costruiti dopo il 17 marzo 1985 se non indicano il permesso di costruire o il relativo condono.

La mancanza di tali menzioni comporta la nullità dell’atto. I notai che autenticano atti simili violano i doveri professionali (art. 28 legge notarile) in quanto la loro funzione include il controllo scrupoloso prima della stipula.

Le Sezioni Unite hanno affermato:

“La nullità ex art. 46 DPR 380/2001 e artt. 17 e 40 legge 47/1985 è nullità ‘testuale’ ai sensi dell’art. 1418, comma 3, c.c., sanzionando l’omissione della menzione del permesso negli atti riguardanti diritti reali. Tuttavia, se l’atto contiene una dichiarazione del venditore di un permesso esistente, reale e riferibile, il contratto è valido indipendentemente dalla conformità o difformità della costruzione.”
(Cass. SS.UU. 8230/2019).

Certificato di agibilità: cos’è e conseguenze della sua assenza

Ai sensi dell’art. 24 TUE (Testo Unico Edilizia), il certificato di agibilità attesta i requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, e la conformità al progetto depositato.

In assenza di tale certificato (ex abitabilità), l’immobile è inidoneo alla vendita.

La mancanza può giustificare:

• la risoluzione del contratto;

• richieste di risarcimento danni;

• eccezioni di inadempimento.

Questo obbligo non si considera assolto dal deposito di domanda di condono (Cass. 1701/2009, citata da Cass. 34211/2022).

L’acquirente ha diritto a un immobile conforme a leggi, regolamenti e permessi per i quali è stato rilasciato il certificato di agibilità, salvo diversa informazione.

La giurisprudenza afferma:

“Nella compravendita di immobili residenziali il certificato di agibilità è requisito essenziale e legale, incidendo sulla funzione socio-economica e commerciabilità. La sua assenza costituisce inadempimento del venditore, che consegna un bene diverso (aliud pro alio), legittimando l’acquirente a chiedere risoluzione o danni salvo rinuncia espressa.”
(Cass. 34211/2022).

Differenza tra certificato di agibilità e permesso di costruire: note sintetiche

Il certificato di agibilità e il permesso di costruire hanno finalità diverse:

• il certificato attesta il rispetto dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica e la conformità al progetto;

• il permesso verifica la conformità edilizia e urbanistica.

Il rilascio del certificato non impedisce agli uffici comunali di contestare successivamente difformità o di richiedere versamenti per sanatorie.

Il certificato conferma l’idoneità all’uso ma non sostituisce il permesso (Consiglio di Stato 8180/2019 citato da Cass. 25830/2023).

Si noti che l’agibilità non è più rilasciata dal Comune ma certificata tramite “segnalazione certificata di agibilità” (SCA).

Stato degli impianti: clausola tipo se non a norma

Lo stato degli impianti elettrici e altri è rilevante, soprattutto per immobili datati.

L’acquirente deve verificare la conformità alle normative di sicurezza e il corretto allaccio fognario.

Spesso nell’atto è inserita una clausola che, se l’acquirente è informato della necessità di sostituzione impianti, può richiedere una riduzione del prezzo rinunciando alle garanzie del venditore.

Esempio di clausola:

“Le parti convengono, ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., di escludere la garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alle norme di sicurezza vigenti, con assunzione da parte dell’acquirente di ogni onere per gli adeguamenti necessari e rinuncia a qualsivoglia pretesa in merito.”

Ispezioni ipotecarie: cosa sono iscrizioni, trascrizioni e annotazioni?

L’ispezione ipotecaria consente di consultare i registri, le note e i titoli depositati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Può essere effettuata per persona o per immobile, al fine di verificare eventuali gravami legali come pignoramenti, sequestri o controversie giudiziarie.

La legge (art. 2643 c.c.) impone la trascrizione degli atti che trasferiscono o costituiscono diritti su beni immobili.

• Iscrizioni ipotecarie sono le ipoteche iscritti sull’immobile, che possono essere volontarie (ad esempio mutuo ipotecario), giudiziarie (provvedimenti giudiziari) o tributarie (come iscrizioni per tributi non pagati).

• Annotazioni sono modifiche alle precedenti trascrizioni, come cancellazioni di ipoteche o pignoramenti.

Il notaio effettua questo controllo per garantire che l’immobile sia libero da gravami e vincoli.

Costi relativi al contratto di vendita

Per legge, salvo diverso accordo, il compratore sostiene le spese relative al contratto di compravendita e ai costi accessori (art. 1475 c.c.).

In caso di contratto preliminare, esso deve essere registrato entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate, con il pagamento di:

• imposta di registro fissa di €200, indipendentemente dal prezzo di vendita;

• imposta di bollo di €16 ogni 4 facciate o 100 righe;

• se notarile, imposta di bollo di €155;

• imposta di registro sui versamenti: 0,5% per caparre confirmatorie, 3% per acconti.

Tali imposte sono detraibili da quelle dovute per la registrazione dell’atto definitivo.

Il compratore sostiene inoltre gli onorari notarili.

Per l’atto definitivo di compravendita, senza benefici prima casa, le imposte sono:

• 9% di imposta di registro proporzionale;

• €50 imposta ipotecaria fissa;

• €50 imposta catastale fissa.

Le imposte variano se l’acquisto avviene da società o privato.

Benefici prima casa (se ricorrono i requisiti quali categoria catastale, residenza, qualifiche del compratore):

• Acquisto da privato o società esente IVA: 2% registro, €50 ipotecaria, €50 catastale;

• Acquisto da società con vendita soggetta a IVA: 4% IVA, €200 registro, €200 ipotecaria, €200 catastale.

Altri costi collegati al mutuo

Si aggiungono le spese per:

• domanda di mutuo;

• perizia;

• assicurazioni;

• iscrizione ipotecaria.

Commissioni dell’agente immobiliare

La provvigione dell’agente immobiliare, se prevista, è distinta dalle spese di vendita e disciplinata dalla legge sulla mediazione (Cass. 14899/2011).

 

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